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Acquisition et prise de CP
ICP rupture contrat
Assainissement collectif
Répartition équitable
Le viager est une forme de vente immobilière où l'acheteur verse un capital initial (le bouquet) puis une rente viagère mensuelle au vendeur (le crédirentier) jusqu'à son décès. Le vendeur conserve le droit d'habiter le logement s'il s'agit d'un viager occupé. Cette formule permet aux seniors de compléter leurs revenus tout en restant dans leur logement, et aux acheteurs d'acquérir un bien à moindre coût initial.
Le bouquet est la somme versée comptant à la signature de l'acte de vente. Il représente généralement 10% à 40% de la valeur du bien. Plus le bouquet est élevé, plus la rente mensuelle sera faible, et inversement. Cette somme permet au vendeur de disposer d'un capital immédiat.
Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'habiter le logement. L'acheteur ne peut pas y vivre, ce qui réduit la valeur du bien. Une décote de 30% à 40% est généralement appliquée sur la valeur vénale. Pour un viager libre, aucune décote n'est appliquée car l'acheteur peut occiper immédiatement.
La rente est calculée sur la base de l'espérance de vie restante du vendeur (tables INSEE) et d'un taux de capitalisation (généralement 3% à 6%). La rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. La formule utilisée : Valeur restante à rente × Taux de capitalisation = Rente annuelle.
L'espérance de vie est fournie par l'INSEE et varie selon l'âge et le genre. Elle détermine la durée probable de versement de la rente. Plus le vendeur est âgé, plus la rente mensuelle est élevée (car la durée de versement est plus courte).
Les frais de notaire pour une vente en viager sont d'environ 2% à 3% du montant total (bouquet + rente actualisée). Ces frais couvrent la rédaction de l'acte, la publicité foncière et les taxes.
Le seuil de rentabilité indique au bout de combien d'années l'acheteur aura récupéré son investissement total (bouquet + rentes versées). Au-delà de cette durée, l'investissement devient rentable.
💡 Ce calculateur fournit une estimation indicative basée sur les tables INSEE 2026. Pour un projet concret, consultez un notaire spécialisé en viager.
En viager occupé, le vendeur continue d'habiter le logement jusqu'à son décès. L'acheteur ne peut pas y vivre. En viager libre, l'acheteur peut occuper le bien immédiatement. Le viager occupé est moins cher car l'acheteur ne peut pas utiliser le bien.
Le bouquet est négocié librement entre les parties. Il varie généralement entre 10% et 40% de la valeur du bien. Plus le bouquet est élevé, plus la rente mensuelle est faible, et inversement.
L'acheteur continue de verser la rente jusqu'au décès réel du vendeur, quelle que soit la durée. C'est le risque principal du viager pour l'acheteur. Si le vendeur vit 30 ans au lieu des 15 ans prévus, l'acheteur paiera deux fois plus de rente que prévu.
Les frais de notaire pour une vente en viager représentent environ 2% à 3% du montant total de la transaction (bouquet + rente actualisée). Ils sont généralement à la charge de l'acheteur.
La rente viagère est soumise à l'impôt sur le revenu, mais bénéficie d'un abattement proportionnel à l'âge du crédirentier. Plus le vendeur est âgé, plus l'abattement est élevé (jusqu'à 70% après 80 ans).