Calculez la mensualité ou l'annuité de votre prêt, le tableau d'amortissement complet et le coût total du crédit. Applicable au crédit immobilier, consommation, professionnel.
L'annuité est le remboursement périodique effectué dans le cadre d'un prêt à taux fixe. Lorsque la périodicité est mensuelle, on parle de mensualité. Dans un emprunt à annuités constantes — de loin le plus courant en France — chaque mensualité est identique, mais sa composition évolue : au début, la part des intérêts est prépondérante ; au fil des remboursements, la part du capital augmente progressivement. Ce principe est fondamental pour comprendre pourquoi un remboursement anticipé en début de prêt est particulièrement avantageux : vous économisez les intérêts futurs.
Ce calculateur couvre les trois cas de figure principaux : calculer la mensualité connaissant le capital et la durée, calculer le capital empruntable pour une mensualité donnée, ou calculer la durée nécessaire pour rembourser un capital avec une mensualité fixée. Il génère également le tableau d'amortissement complet, indispensable pour suivre l'évolution de votre dette au fil du temps.
La formule d'annuité constante repose sur le calcul actuariel. Pour un emprunt à taux fixe, la mensualité est calculée de façon à ce que la somme actualisée de tous les remboursements futurs soit exactement égale au capital emprunté aujourd'hui. Cette formule est utilisée par toutes les banques françaises pour les prêts à taux fixe :
Le tableau d'amortissement est le document officiel remis par la banque lors de la signature du prêt. Il détaille, pour chaque période de remboursement, la décomposition de la mensualité entre intérêts (rémunération du capital mis à disposition par la banque) et amortissement du capital (remboursement effectif de la dette). Le capital restant dû après chaque mensualité figure également dans ce tableau — c'est la base de calcul pour une éventuelle indemnité de remboursement anticipé (IRA).
Dans les premières années, la grande majorité de chaque mensualité est constituée d'intérêts. Par exemple, pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %, la première mensualité comprend environ 583 € d'intérêts et seulement 560 € de capital. Ce n'est qu'après environ 10 ans que la part de capital dépasse celle des intérêts dans chaque mensualité.
L'assurance emprunteur (ADI — Assurance Décès Invalidité) est souvent obligatoire pour les prêts immobiliers. Son coût, exprimé en pourcentage du capital initial par an, s'ajoute à la mensualité et peut représenter une part significative du coût total du crédit. Grâce à la loi Lagarde (2010) et la loi Lemoine (2022), vous pouvez désormais choisir librement votre assureur et changer d'assurance à tout moment pendant la vie du prêt, sans frais — une économie potentielle de plusieurs milliers d'euros.
Capital : 200 000 € · Taux : 3,5 %/an · Durée : 240 mois · Assurance : 0,30 %/an
→ Mensualité hors assurance : 1 159,93 €
→ Assurance mensuelle : 200 000 × 0,30 % / 12 = 50,00 €
→ Mensualité totale : 1 209,93 €
→ Total remboursé : 1 209,93 × 240 = 290 383 €
→ Coût du crédit (intérêts + assurance + frais) : 90 383 € — soit 45 % du capital initial
Le prêt à annuités constantes est le plus répandu, mais il existe aussi des prêts à annuités progressives : les mensualités augmentent chaque année d'un pourcentage fixé (généralement 1 à 3 %). Ce type de prêt permet de démarrer avec des mensualités plus faibles, adaptées à un débutant de carrière dont les revenus vont croître. En contrepartie, le coût total du crédit est légèrement plus élevé. Les prêts in fine, eux, ne remboursent que les intérêts pendant toute la durée du prêt, et le capital en une seule fois à l'échéance — utilisés pour l'investissement locatif à des fins fiscales.
Le taux d'effort est la part des revenus nets consacrée au remboursement du prêt. Depuis 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques françaises de ne pas dépasser un taux d'endettement de 35 % des revenus nets (assurance incluse) pour l'octroi des crédits immobiliers. Ce seuil est légèrement flexible pour les banques (20 % de dérogation possible), notamment pour les primo-accédants et les investisseurs.
| Revenus nets mensuels | Mensualité max (35 %) | Capital empruntable (20 ans, 3,5 %) |
|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | ≈ 121 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ≈ 181 500 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ≈ 242 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ≈ 302 500 € |
| 6 000 € | 2 100 € | ≈ 363 000 € |
Le remboursement anticipé total ou partiel est toujours possible pour les emprunteurs. Pour les prêts immobiliers à taux fixe, la banque peut percevoir des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA), plafonnées légalement à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé ou 3 % du capital restant dû. Il est toujours utile de comparer le gain d'intérêts économisés avec le coût des IRA. Pour les prêts à taux variable ou les crédits à la consommation, des règles différentes s'appliquent.
Pour aller plus loin dans la planification de votre budget immobilier, utilisez notre calculateur TAEG pour obtenir le coût réel tout compris de votre crédit, et notre calcul du revenu fiscal de référence pour évaluer votre situation fiscale globale. Notre calcul de taxe foncière vous permettra d'estimer les charges annuelles liées à votre bien.
Calculs vérifiés selon les standards bancaires français. La formule d'annuité constante utilisée est celle appliquée par l'ensemble des établissements de crédit français, conformément aux dispositions du Code de la consommation et aux pratiques BPCE/Crédit Agricole/BNP Paribas. Ce simulateur est fourni à titre indicatif — le montant exact de votre mensualité figure dans l'offre de prêt que vous devrez signer (délai de réflexion légal de 10 jours). Données 2024-2025.
L'annuité désigne au sens strict le remboursement annuel d'un prêt. La mensualité est son équivalent mensuel — c'est le terme utilisé en pratique en France, puisque la quasi-totalité des prêts immobiliers et à la consommation sont remboursés mensuellement. Annuité = Mensualité × 12. La formule mathématique est identique, seule la périodicité et le taux (mensuel ou annuel) changent.
Parce que les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. En début de prêt, ce capital est maximal, donc les intérêts sont élevés. Au fil des remboursements, le capital restant dû diminue, réduisant la part des intérêts dans chaque mensualité. À mensualité constante, la part du capital remboursé augmente progressivement. C'est le principe de l'amortissement dégressif des intérêts.
C'est un arbitrage entre mensualité et coût total. Un prêt sur 25 ans réduit la mensualité d'environ 15 % par rapport à 20 ans, mais augmente le coût total des intérêts d'environ 35 %. Sur 200 000 € à 3,5 %, l'allongement à 25 ans coûte environ 25 000 € d'intérêts supplémentaires. Si vos revenus permettent la mensualité sur 20 ans, c'est généralement la durée recommandée pour optimiser le coût total.
Un différé d'amortissement (ou différé de remboursement) est une période en début de prêt pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse que les intérêts (différé partiel) ou rien du tout (différé total). Pratiqué pour les VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou les travaux, il permet d'alléger les mensualités pendant la construction. En contrepartie, le capital n'étant pas amorti, les intérêts totaux augmentent.
La renégociation est intéressante si l'écart entre votre taux actuel et le taux du marché est d'au moins 0,7 à 1 point, que vous êtes dans le premier tiers du prêt, et que le capital restant dû est supérieur à 70 000 €. Vous pouvez renégocier directement avec votre banque (avenant) ou faire racheter votre crédit par un autre établissement (rachat de crédit). Dans les deux cas, comparez l'économie d'intérêts avec les frais engagés (IRA, frais de dossier, garantie).
Techniquement oui, mais depuis les recommandations HCSF 2021, c'est devenu très rare. La plupart des banques exigent un apport personnel d'au moins 10 % du prix du bien (pour couvrir les frais de notaire et d'agence). Un apport de 20 à 30 % améliore significativement les conditions du prêt (taux, durée, flexibilité). Les primo-accédants disposent du PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour compléter leur apport sur certains types de biens.
Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans justification, pendant toute la durée du prêt. La nouvelle assurance doit offrir des garanties au moins équivalentes à celles exigées par la banque. Le changement est gratuit. En pratique, la délégation d'assurance auprès d'un assureur externe peut réduire le coût de l'assurance de 30 à 60 %, soit plusieurs milliers d'euros d'économies sur la durée du prêt.
La mensualité calculée ici n'intègre que le taux d'intérêt nominal. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux qui, appliqué à la même formule, donne la même mensualité en intégrant TOUS les frais : intérêts, assurance, frais de dossier, garantie. C'est le TAEG — et non le taux nominal — qui permet de comparer objectivement deux offres de crédit. Utilisez notre calculateur TAEG pour ce calcul.