Simulez votre IFI selon le barème légal avec abattement résidence principale, déduction des dettes, plafonnement à 75 % des revenus et toutes les exonérations applicables.
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) le 1er janvier 2018, lors de la réforme fiscale de la loi de finances pour 2018. Contrairement à l'ISF qui taxait l'ensemble du patrimoine, l'IFI ne s'applique qu'au patrimoine immobilier net — c'est-à-dire uniquement la composante immobilière de votre fortune, déduction faite des dettes directement liées à ces actifs. Cette réforme a drastiquement réduit le nombre de contribuables assujettis et exclu les actifs financiers (actions, obligations, liquidités, placements d'assurance-vie…) de la base taxable.
L'IFI est dû par toute personne physique dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse le seuil de 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal IFI — qui peut différer du foyer IR en cas de concubinage ou de séparation.
L'IFI est calculé selon un barème progressif, mais avec une particularité : le calcul commence à 800 000 € (seuil d'entrée dans le barème) même si le seuil de déclenchement de l'impôt est à 1 300 000 €. Le mécanisme de décote (article 977 du CGI) atténue le saut d'imposition au seuil de 1 300 000 €.
L'abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale est l'un des leviers fiscaux les plus importants de l'IFI. Il s'applique automatiquement à condition que le logement soit effectivement occupé à titre de résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour un bien valant 800 000 €, cela signifie que seuls 560 000 € entrent dans la base IFI — une économie substantielle si ce bien représente une part importante du patrimoine immobilier.
Attention : l'abattement de 30 % ne s'applique pas si la résidence principale est détenue via une SCI dont les parts ne sont pas qualifiées comme résidence principale au sens fiscal. La détention directe ou via une SCI à l'IR transparente est en général favorable.
Seules les dettes directement liées aux actifs immobiliers imposables sont déductibles (article 974 du CGI) :
En revanche, les dettes non liées à l'immobilier (prêts consommation, dettes personnelles, etc.), les découverts bancaires et les impôts sur le revenu ne sont pas déductibles de l'assiette IFI.
Pour les patrimoines très importants (supérieurs à 5 millions d'euros), une règle de plafonnement de la déductibilité des dettes s'applique. Si le montant des dettes dépasse 60 % de la valeur nette taxable au-delà de 5 M€, seule la moitié de l'excédent est déductible. Cette règle anti-abus vise à éviter que des contribuables très fortunés ne financent massivement leur patrimoine par endettement pour réduire artificiellement leur base IFI.
Plusieurs catégories d'actifs immobiliers échappent partiellement ou totalement à l'IFI :
L'article 979 du CGI prévoit un mécanisme de plafonnement : la somme IFI + impôt sur le revenu (IR) + prélèvements sociaux (PS) ne peut pas dépasser 75 % des revenus nets de l'année précédente. Si la somme dépasse 75 %, l'excédent vient en déduction de l'IFI. Ce plafonnement bénéficie principalement aux contribuables qui ont un patrimoine immobilier important mais des revenus courants relativement modestes — par exemple un retraité propriétaire d'un patrimoine locatif ancien peu rentable.
Patrimoine immobilier brut :
• Résidence principale valeur vénale : 800 000 € → après abattement 30 % = 560 000 €
• Appartement locatif : 600 000 €
• Parts SCPI (quote-part immo) : 150 000 €
Total brut : 1 310 000 €
• Emprunt restant dû (appartement locatif) : − 180 000 €
Patrimoine net IFI : 1 130 000 €
IFI au barème :
• 0 à 800 000 € : 0 €
• 800 001 € à 1 130 000 € (330 000 €) × 0,50 % = 1 650 €
IFI brut : 1 650 € — Après décote éventuelle : ~1 400 €
Pour approfondir votre planification patrimoniale, consultez notre calcul du revenu fiscal de référence pour vérifier le plafonnement IFI, notre calculateur de rendement SCPI pour évaluer l'impact des SCPI dans votre base IFI, et notre calcul du TAEG si vous envisagez un emprunt pour financer des acquisitions immobilières.
Barème et règles conformes au CGI en vigueur (articles 964 à 983). Ce simulateur intègre le barème IFI officiel, l'abattement résidence principale de 30 %, le mécanisme de décote entre 1,3 M€ et 1,4 M€, et le plafonnement à 75 % des revenus nets. Les résultats sont indicatifs — consultez un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ou votre expert-comptable pour votre déclaration officielle. L'IFI est déclaré dans la déclaration de revenus (formulaire 2042-IFI).
L'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) taxait l'ensemble du patrimoine net (immobilier + financier : actions, liquidités, assurance-vie…) au-delà d'1,3 M€. L'IFI, qui l'a remplacé en 2018, ne taxe que le patrimoine immobilier net. Les actifs financiers (actions, PEA, comptes bancaires, assurance-vie non-immobilière) sont totalement exclus de la base IFI. Cette réforme a réduit considérablement le nombre de contribuables assujettis et l'impôt collecté, en ciblant uniquement la richesse immobilière.
Entrent dans la base IFI : tous les biens immobiliers détenus directement (résidence principale, secondaire, locatif, terrains, garages, caves) ET les immeubles détenus indirectement via des sociétés (SCI, SCPI, OPCI, foncières cotées) à hauteur de la quote-part immobilière. Même les contrats d'assurance-vie en unités de compte peuvent partiellement entrer dans l'IFI si les fonds sous-jacents sont à dominante immobilière. L'IFI s'applique donc à une grande partie de l'épargne immobilière indirecte.
La valeur vénale est la valeur au prix du marché au 1er janvier de l'année d'imposition — c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait se vendre entre un vendeur et un acquéreur informés. Il n'existe pas de méthode légale unique : vous pouvez vous baser sur les prix au m² constatés dans le quartier (base PATRIM accessible sur impots.gouv.fr), des estimations d'agences, ou des actes de vente comparables récents. L'administration fiscale peut contester une valeur sous-estimée lors d'un contrôle.
Partiellement. Les contrats d'assurance-vie investis en fonds en euros ou en unités de compte financières pures sont hors IFI. En revanche, si les unités de compte sont investies dans des fonds immobiliers (SCPI, OPCI, SCI, SRRI immobiliers), la fraction immobilière de ces unités de compte doit être déclarée à l'IFI. En pratique, l'assureur vous communique chaque année la valeur de rachat imposable à l'IFI. Les contrats 100 % fonds en euros ou 100 % actions sont totalement exclus.
Oui, mais indirectement. Les travaux eux-mêmes n'augmentent la valeur vénale que s'ils valorisent effectivement le bien — une valorisation que vous devez intégrer dans l'estimation. En revanche, si vous avez financé des travaux par un emprunt spécifique, le capital restant dû de ce crédit travaux est déductible de la base IFI, à condition que les travaux portent sur un bien immobilier entrant dans la base taxable. Les travaux payés comptant ne génèrent pas de dette déductible.
La décote est un mécanisme d'atténuation du seuil d'entrée dans l'IFI, pour éviter un effet de falaise trop brutal au seuil de 1 300 000 €. Elle s'applique uniquement quand le patrimoine net IFI est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. La formule est : Décote = 17 500 − 1,25 × (patrimoine − 1 300 000). Par exemple, pour un patrimoine de 1 320 000 € : décote = 17 500 − 1,25 × 20 000 = 17 500 − 25 000 = négatif → pas de décote. En pratique, la décote est maximale (17 500 €) à 1 300 000 € et nulle à 1 314 000 €.
Plusieurs stratégies légales permettent de réduire l'IFI : (1) Démembrement de propriété : donner la nue-propriété à ses enfants réduit la valeur taxable chez le donateur (l'usufruitier est taxé sur la pleine propriété, mais la valeur de l'usufruit seul est inférieure). (2) Nantissement d'actifs : contracter un emprunt garanti par l'immobilier pour financer des actifs financiers (hors IFI) crée une dette déductible. (3) Donation IFI : déduction des dons à des organismes d'intérêt général (art. 978 CGI), dans la limite de 50 000 € par an, avec réduction d'IFI de 75 % du montant donné. (4) Réallocation vers le financier : vendre de l'immobilier pour réinvestir en actifs financiers réduit mécaniquement la base IFI.
Oui, mais avec des règles spécifiques. En cas de démembrement (usufruit / nue-propriété), c'est en principe l'usufruitier qui déclare la pleine valeur du bien à l'IFI (art. 968 CGI), et non le nu-propriétaire. Cependant, si le démembrement résulte d'une donation par le contribuable à ses enfants, la règle générale est que le donateur/usufruitier est taxé sur la pleine valeur. Si le démembrement provient d'une succession classique (usufruit légal du conjoint survivant), des règles particulières s'appliquent. Le nu-propriétaire seul n'est en général pas taxable sur ces biens.