Comparez la rentabilité locative de 3 biens immobiliers côte à côte. Rendements brut et net, score de rentabilité et recommandation automatique pour choisir le meilleur investissement.
Lorsqu'on compare plusieurs opportunités d'investissement locatif, il ne faut pas se limiter au rendement brut. Un bien en zone tendue à 3,5 % brut peut s'avérer plus rentable qu'un bien en zone détendue à 7 % brut si la vacance locative du second est élevée et ses charges importantes. La comparaison doit intégrer : le rendement net de charges et de vacance, l'exposition au risque (liquidité du marché, qualité du locataire), les perspectives de plus-value, et l'effort de gestion. Notre comparateur permet d'évaluer simultanément ces paramètres sur 3 biens. Pour aller plus loin, le simulateur de rendement net après impôts intègre la dimension fiscale sur plusieurs années.
Les studios et T1 offrent généralement les meilleurs rendements bruts (loyer au m² élevé) mais présentent un taux de rotation des locataires plus fort (changement tous les 1-2 ans en moyenne), ce qui implique plus de vacance et de frais de remise en état. Les T2 et T3 sont souvent le meilleur compromis : rendement brut correct (5-6 %), locataires plus stables (couples, jeunes familles), frais de remise en état modérés. Les grandes surfaces (T4+) sont plus difficiles à louer dans les petites villes et offrent des rendements bruts inférieurs. Pour les investisseurs débutants, le T2 en zone étudiante ou dynamique est souvent recommandé : bonne liquidité à la revente, demande locative soutenue, et valeur patrimoniale stable.
La location meublée permet de louer à des prix 10-30 % supérieurs (loyer au m² plus élevé), mais avec une rotation plus fréquente (bail 1 an, 9 mois pour étudiants). La vacance est généralement plus élevée (2-4 semaines entre deux locataires contre 0-2 semaines en location nue sur un bail de 3 ans). Cependant, l'avantage fiscal du LMNP (régime réel avec amortissement) peut compenser largement cette différence de vacance. La location meublée est particulièrement adaptée aux villes étudiantes, aux centres-villes touristiques et aux zones avec forte mobilité professionnelle. Nos calculateurs de rentabilité immobilière et d'investissement locatif permettent de simuler les deux scénarios.
La location saisonnière (Airbnb, Booking) peut offrir des rendements bruts très élevés (10-20 % dans les zones touristiques), mais avec des contraintes importantes : réglementation de plus en plus restrictive dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice limitent le nombre de nuits), fiscalité moins avantageuse en cas de dépassement du seuil LMP, frais de gestion élevés (conciergerie 15-25 % des revenus), et revenus très variables selon la saisonnalité. La rentabilité nette-nette est souvent moins impressionnante que le rendement brut annoncé. De plus, depuis 2024, les règles de décence énergétique s'appliquent aussi aux meublés touristiques : les logements en DPE G sont progressivement interdits à la location.