Calculez les trois niveaux de rentabilité locative de votre bien : rendement brut (loyers/prix), net de charges, et nette-nette après impôts. Comparez et prenez la meilleure décision d'investissement.
Notaire + frais agence acheteur si applicable
Pour analyser un investissement locatif, trois indicateurs de rentabilité sont indispensables. Le rendement brut est le plus simple : loyers annuels bruts divisés par le prix d'achat total. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens, mais il ne reflète pas le rendement réel car il ignore charges et impôts. Le rendement net de charges déduit les charges réelles (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion) et la vacance locative — c'est une mesure plus réaliste. Le rendement nette-nette (ou net d'impôts) est le plus précis : il tient compte de la fiscalité selon le régime choisi (micro-foncier, régime réel, LMNP). C'est sur cette base qu'il faut comparer l'investissement locatif avec d'autres placements financiers (SCPI, fonds euros, actions).
L'écart entre rendement brut et rendement nette-nette peut être significatif. Pour un bien à 5 % brut, le rendement net de charges est souvent de 3,5 à 4 %, et le rendement nette-nette de 2,5 à 3 % pour un contribuable à 30 % de TMI. Cet écart vient principalement de : la taxe foncière (0,5 à 2 % du prix du bien selon les communes, en forte hausse depuis 2023) ; les charges de copropriété non récupérables (15-25 % des loyers) ; la vacance locative (5 % en moyenne, jusqu'à 10-15 % dans les zones peu tendues) ; et les impôts (revenus fonciers + prélèvements sociaux à 17,2 %). Le calcul minutieux de la rentabilité nette est essentiel avant tout investissement. Notre simulateur d'investissement locatif complet intègre en plus la dimension crédit et le cash-flow.
Le passage en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) peut améliorer significativement le rendement nette-nette. Au régime réel LMNP, l'amortissement du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 5-10 ans) réduit ou efface l'imposition sur les loyers. Par exemple, pour un appartement acheté 180 000 €, l'amortissement annuel est d'environ 6 000 € (hors terrain), ce qui permet de déduire cette charge fictive des loyers imposables. Sur un loyer net de 7 200 €/an, l'amortissement couvre intégralement la base imposable : impôt = 0 €. Le rendement nette-nette s'améliore alors de 0,5 à 1,5 point par rapport au régime réel foncier. Cette optimisation doit être mise en balance avec les contraintes de la location meublée (ameublement, rotation, TVA sur les plus-values à la revente en cas de statut LMP).
Les rendements varient considérablement selon la localisation et le type de bien. Dans Paris intra-muros, les rendements bruts dépassent rarement 3-3,5 % en raison de la cherté du foncier, mais l'espoir de plus-value à la revente compense. Dans les grandes métropoles régionales (Lyon, Bordeaux, Nantes, Strasbourg), les rendements bruts se situent entre 3,5 et 5 %. Dans les villes moyennes dynamiques (Rennes, Tours, Angers, Le Mans), 5 à 7 % sont accessibles. Dans les petites villes et zones rurales, des rendements bruts de 7-10 % sont courants, mais le risque de vacance locative est plus élevé et la liquidité à la revente moins bonne. Les studios et T2 offrent généralement de meilleurs rendements bruts que les grandes surfaces, car le loyer au m² est plus élevé et les charges relatives moins importantes. La plus-value à la revente doit toujours être intégrée dans l'analyse globale.