Comparez votre rendement locatif net après impôts sur les 4 régimes fiscaux : micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC et LMNP réel avec amortissement. Trouvez le régime le plus avantageux.
Utilisé pour l'amortissement LMNP
Pour calculer le rendement (%)
Ex : 900 €/mois × 12 = 10 800 €
TF + copro non récup + assurance + gestion
Déductibles au régime réel seulement
Amorti sur 5-7 ans en LMNP réel
Le choix du régime fiscal est l'une des décisions les plus importantes en investissement locatif. Il peut faire varier le rendement net de plusieurs points de pourcentage. En 2026, quatre régimes principaux existent : le micro-foncier (location nue, revenus < 15 000 €, abattement 30 %), le régime réel foncier (déduction des charges réelles et intérêts), le LMNP micro-BIC (location meublée, abattement 50 %) et le LMNP réel (amortissement du bien). Le LMNP réel est souvent le plus avantageux pour les contribuables à forte TMI, mais nécessite la tenue d'une comptabilité. Pour calculer la rentabilité brute, nette et nette-nette, notre outil dédié compare les indicateurs de performance.
L'amortissement comptable du bien immobilier en LMNP réel est le principal avantage de ce régime. Un bien de 200 000 € (hors terrain, estimé à 15-20 %) s'amortit sur 25 à 30 ans, générant environ 5 600-6 400 € de dotation annuelle. Le mobilier s'amortit sur 5-7 ans (environ 1 200-1 600 €/an pour un équipement à 8 000 €). Ces charges fictives (elles ne correspondent pas à une sortie d'argent réelle) réduisent ou annulent la base imposable, permettant souvent de percevoir des loyers en franchise totale d'impôt. Contrairement au régime foncier, les déficits LMNP ne s'imputent pas sur le revenu global mais sont reportables sur les exercices futurs de même nature. Pour l'analyse patrimoniale globale incluant le cash-flow mensuel, notre simulateur complet intègre cette dimension.
Au régime réel foncier (location nue), les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Si les charges réelles + intérêts dépassent les loyers, un déficit foncier apparaît, imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € si travaux de rénovation énergétique éligibles jusqu'en 2026). Ce mécanisme est particulièrement efficace en début de prêt (période où les intérêts sont les plus élevés) et lors d'années de gros travaux. Un déficit de 10 000 € pour un contribuable à 41 % de TMI génère 4 100 € d'économie d'IR. Le surplus de déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour calculer la rentabilité locative et la comparer entre plusieurs biens, notre comparateur dédié est recommandé.
Quel que soit le régime fiscal choisi, les revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement solidarité 7,5 %). Ces prélèvements s'appliquent sur la même base que l'IR. En LMNP micro-BIC, les PS sont calculés sur 50 % des loyers. En LMNP réel, si la base imposable est nulle grâce à l'amortissement, les PS sont également nuls. Pour un contribuable à 30 % de TMI, le taux global d'imposition sur les revenus fonciers (micro-foncier) est de 30 % × 70 % + 17,2 % × 70 % = 33,04 % des loyers. À 41 % de TMI : (41 % + 17,2 %) × 70 % = 40,74 % des loyers nets de vacance. Pour simuler la plus-value à la revente, notre calculateur intègre les abattements pour durée de détention et les 17,2 % de PS applicables.