Calculateur Plus-Value Immobilière — Impôts

Calculez l'impôt sur la plus-value immobilière selon la durée de détention. Abattements progressifs pour IR et prélèvements sociaux, surtaxe sur les hautes plus-values et montant net après fiscalité.

🏠 Données de la vente

Prix d'acquisition (€)

Frais d'acquisition (€)

Notaire + frais agence (ou forfait 7,5 %)

Travaux (€)

Sur justificatifs (ou forfait 15 % si détenu > 5 ans)

Prix de vente (€)

Frais de vente (€)

Frais d'agence, diagnostics, mainlevée hypothèque

Durée de détention (années complètes)

Type de bien

📋 Tableau des abattements par durée de détention

Durée	Abatt. IR cumulé	Abatt. PS cumulé	Taux global maxi
Moins de 6 ans	0 %	0 %	36,2 %
6 ans	6 %	1,65 %	34,1 %
7 ans	12 %	3,30 %	32,0 %
8 ans	18 %	4,95 %	29,9 %
9 ans	24 %	6,60 %	27,8 %
10 ans	30 %	8,25 %	25,7 %
15 ans	60 %	16,5 %	17,1 %
17 ans	72 %	19,8 %	14,2 %
22 ans	100 % (exo IR)	28 %	12,4 %
23 ans	Exonéré IR	37 %	10,8 %
30 ans	Exonéré IR	100 % (exo PS)	0 %

Comment est calculé l'impôt sur la plus-value immobilière ?

Lors de la vente d'un bien immobilier (hors résidence principale), la plus-value réalisée est soumise à l'impôt sur le revenu au taux fixe de 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %, soit un taux global de 36,2 % en l'absence d'abattement. La plus-value brute est calculée ainsi : Prix de vente − Prix d'acquisition corrigé. Le prix d'acquisition corrigé inclut le prix initial, les frais d'acquisition (réels ou forfait 7,5 % si achat à titre onéreux) et les travaux (réels sur justificatifs ou forfait 15 % après 5 ans de détention). Des abattements progressifs réduisent la plus-value imposable en fonction de la durée de détention : 6 % par an de la 6ème à la 21ème année pour l'IR, 4 % la 22ème année (exonération totale IR après 22 ans), et des taux différents pour les PS (exonération totale après 30 ans). Pour les résidences secondaires, des règles spécifiques s'appliquent.

La résidence principale est totalement exonérée

La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est intégralement exonérée d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux. Cette exonération s'applique si le bien constitue la résidence effective et principale du vendeur au moment de la vente. Il n'y a pas de durée minimale de détention. Cette exonération s'applique également à la 1ère cession d'un bien autre que la résidence principale (sous conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédant la vente, et réinvestir le produit de la vente dans une résidence principale dans les 24 mois). Cette exonération est l'un des avantages patrimoniaux majeurs de la propriété en France.

La surtaxe sur les hautes plus-values

Une taxe complémentaire s'applique aux plus-values nettes imposables (après abattements IR) supérieures à 50 000 €. Le taux varie de 2 % (pour une PV entre 50 001 et 60 000 €) à 6 % (pour une PV supérieure à 260 000 €). Ce barème progressif s'applique sur la PV nette après abattements. Par exemple, pour une PV nette de 100 000 € après abattements, la surtaxe est de 3 % (entre 100 001 et 150 000 €). Cette surtaxe est souvent oubliée dans les calculs de rentabilité d'investissement. Elle peut représenter plusieurs milliers d'euros supplémentaires sur une vente avec forte plus-value. La surtaxe ne s'applique pas aux résidences principales ni aux premières cessions. Pour optimiser, connaître la durée de détention est crucial : une cession quelques mois après avoir atteint un palier d'exonération peut économiser des milliers d'euros.

Travaux et frais d'acquisition déductibles

Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration réalisés par des entreprises (non en autoconstruction) sont déductibles du calcul de la plus-value si le bien est détenu depuis plus de 5 ans et si les dépenses n'ont pas été prises en compte pour l'IR (pas déduites comme charges foncières). L'option forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition est avantageuse si vos travaux réels sont inférieurs. Les travaux d'entretien et de réparation courants ne sont pas déductibles. Les frais d'acquisition réels (notaire, frais d'enregistrement) sont intégralement déductibles. Si vous ne pouvez pas les justifier, un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition est admis. Pour analyser la rentabilité globale de votre investissement en intégrant cette plus-value, notre calculateur avec effet de levier prend en compte ce paramètre.

❓ Questions fréquentes — Plus-value immobilière

À partir de quand une plus-value immobilière est-elle exonérée d'IR ?

La plus-value est totalement exonérée d'IR après 22 ans de détention (abattement de 100 % pour l'IR). Les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans de détention. L'exonération est donc totale (IR + PS) après 30 ans. Les abattements IR commencent à la 6ème année de détention : 6 % par an de la 6ème à la 21ème année, puis 4 % la 22ème année. Pour les PS, les abattements sont : 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année, 1,60 % la 22ème année, puis 9 % par an de la 23ème à la 29ème année, et 7,50 % la 30ème année. Ces abattements sont calculés sur le nombre d'années complètes de détention au-delà de la 5ème année.

Quand commence à courir le délai de détention ?

Le délai de détention est calculé de date à date entre la date d'acquisition (signature de l'acte authentique chez le notaire) et la date de cession (signature de l'acte de vente). La promesse de vente ou le compromis ne font pas partir le délai. Pour les biens hérités, la date de détention est la date de décès du défunt (non la date du partage successoral). Pour les biens reçus en donation, la date d'acquisition du donateur est retenue si la donation est intervenue entre époux ou partenaires de PACS. En cas de reconstruction complète d'un bien, l'administration peut retenir la date de reconstruction plutôt que celle d'acquisition du terrain.

La plus-value sur un bien hérité est-elle imposable ?

Oui, la plus-value sur un bien hérité est imposable dans les mêmes conditions que pour tout autre bien immobilier. Le prix d'acquisition retenu est la valeur vénale au jour du décès telle qu'elle figure dans la déclaration de succession. Si le bien a été hérité pour 150 000 € et est revendu 200 000 €, la plus-value brute est de 50 000 €. La durée de détention commence au décès du défunt (et non à la date d'acquisition par le défunt). Il n'y a pas de "remise à zéro" du délai d'abattement : si le défunt détenait le bien depuis 18 ans, l'héritier reprend cette ancienneté et bénéficie des abattements correspondants dès la revente.

Peut-on déduire les frais d'agence vendeur de la plus-value ?

Oui, les frais supportés lors de la vente viennent en déduction du prix de vente pour le calcul de la plus-value. Il s'agit notamment des commissions d'agence immobilière (si à la charge du vendeur), des frais de diagnostic (DPE, amiante, plomb, etc.) dans certains cas, des indemnités d'éviction du locataire, des frais de mainlevée d'hypothèque, et des frais liés à la purge d'un droit de préemption. Ces frais réduisent le prix de vente net vendeur, donc la plus-value imposable. En pratique, les frais d'agence représentent souvent 4-8 % du prix de vente. Pour un bien vendu 250 000 € avec 12 500 € de frais d'agence, le prix de vente net retenu est 237 500 €.

Comment déclarer la plus-value immobilière aux impôts ?

La plus-value immobilière est calculée et déclarée par le notaire chargé de la vente. Le notaire établit la déclaration n°2048-IMM et prélève l'impôt directement sur le prix de vente avant de le reverser à l'État. Le vendeur n'a donc aucune démarche particulière à faire lors de sa déclaration de revenus annuelle, sauf indiquer en case 3VZ le montant de la plus-value nette imposable (à titre informatif pour certains calculs). Si la plus-value est exonérée (résidence principale, durée de détention), le notaire établit la déclaration d'exonération. L'impôt est prélevé le jour de la vente. C'est différent de l'imposition des revenus fonciers annuels.

Peut-on réinvestir la plus-value pour éviter l'impôt ?

En France, il n'existe pas de mécanisme général de report d'imposition sur les plus-values immobilières en cas de réinvestissement (contrairement aux plus-values professionnelles). La seule exception est la première cession d'un bien autre que la résidence principale : si vous n'avez pas été propriétaire de votre RP dans les 4 années précédant la vente et que vous réinvestissez le produit dans l'achat d'une RP dans les 24 mois, vous êtes exonéré. En dehors de ce cas, les stratégies d'optimisation passent par : la durée de détention (attendre les paliers d'abattement), les travaux déductibles, les frais d'acquisition forfaitaires, et le choix du moment de la vente pour ne pas cumuler avec d'autres plus-values la même année.

Qu'est-ce que la surtaxe sur les hautes plus-values ?

La surtaxe (ou taxe complémentaire) est due lorsque la plus-value nette imposable (après abattements pour durée de détention, mais avant application du taux IR de 19 %) dépasse 50 000 €. Le barème est progressif : 2 % entre 50 001 et 60 000 €, 3 % entre 100 001 et 150 000 €, 4 % entre 150 001 et 200 000 €, 5 % entre 200 001 et 260 000 €, et 6 % au-delà de 260 000 €. Cette surtaxe s'applique sur la totalité de la PV nette (pas seulement sur la tranche qui dépasse le seuil), mais avec un mécanisme d'atténuation pour éviter les effets de seuil entre 50 000 et 60 000 €. Elle s'ajoute aux 19 % d'IR et 17,2 % de PS, portant le taux effectif maximal à 42,2 %.

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Barème officiel DGFIP 2026
Taux et abattements conformes aux articles 150 U et suivants du CGI. Source : impots.gouv.fr — Plus-values immobilières
📅 Page mise à jour en septembre 2026.

Réalisé par Micky · CalculatricePro.com

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Outil mis à jour : juin 2026