Simulez votre projet d'investissement locatif : cash-flow mensuel, rendements brut et net, impact du crédit et estimation de la rentabilité sur 10 à 20 ans.
Environ 7-8 % dans l'ancien
5 % = 18 jours vides par an
Copropriété, taxe foncière, assurance PNO…
L'investissement locatif est une stratégie patrimoniale populaire en France, où plus de 2,5 millions de bailleurs particuliers gèrent un ou plusieurs logements. Avant d'investir, il est crucial de simuler précisément le cash-flow (excédent ou déficit mensuel après toutes les dépenses), le rendement brut (loyers annuels / prix d'achat) et le rendement net (après charges, impôts et vacance). Un rendement brut de 6-7 % est généralement considéré comme attractif en France, mais le rendement net peut être très différent selon la fiscalité choisie. Notre calculateur de rentabilité immobilière permet de comparer différents scénarios rapidement.
Le cash-flow mensuel est la différence entre les loyers perçus et l'ensemble des sorties d'argent : mensualité du crédit, charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO (propriétaire non-occupant), frais de gestion (si agence), et impôts sur les revenus fonciers. Un cash-flow positif signifie que l'investissement s'autofinance. Un cash-flow négatif (effort d'épargne) signifie que vous devez compléter chaque mois pour rembourser le crédit. Avec des taux à 3-4 % en 2026, il est plus difficile d'obtenir un cash-flow positif que lors des années de taux bas (2019-2021). L'effet de levier reste néanmoins puissant : avec 30 000 € d'apport, vous contrôlez un actif de 200 000 €, soit un effet de levier de 6,7×.
Le choix du régime fiscal impacte considérablement le rendement net. Le micro-foncier (location nue, revenus < 15 000 €/an) offre un abattement forfaitaire de 30 % sans justificatifs. Le régime réel foncier permet de déduire toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière, assurance. Si les charges dépassent 30 % des loyers (fréquent avec un crédit important), le régime réel est plus avantageux. Le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) offre un régime encore plus favorable : micro-BIC avec abattement de 50 %, ou régime réel avec amortissement du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier — ce qui permet souvent de neutraliser totalement l'imposition des revenus locatifs. Pour estimer la plus-value à la revente, notre simulateur intègre les abattements pour durée de détention.
La vacance locative (période sans locataire) est souvent sous-estimée dans les projections. Même dans les zones tendues, il faut compter 2 à 4 semaines de vacance par an pour les remplacements de locataires et les travaux d'entretien. Une vacance de 5 % représente 18 jours sans loyer. La provision pour gros travaux (toiture, ravalement, chaudière) est une autre dépense à anticiper : compter 0,5 à 1 % de la valeur du bien par an. Les charges de copropriété, la taxe foncière (en forte augmentation dans de nombreuses villes depuis 2023-2024) et l'assurance PNO représentent généralement 15 à 25 % des loyers annuels. Notre simulateur de rentabilité locative détaillée inclut tous ces paramètres.
L'investissement locatif financé par crédit bénéficie de l'effet de levier : les loyers remboursent partiellement le crédit, et le bien prend de la valeur sur le long terme. Avec un taux de crédit inférieur au rendement locatif, l'effet de levier est positif. Si votre rendement brut est de 6 % et votre taux de crédit de 3,5 %, le différentiel de 2,5 % travaille pour vous sur les fonds empruntés. En pratique, les intérêts du crédit au régime réel foncier (ou LMNP réel) sont déductibles des revenus fonciers, ce qui améliore la fiscalité. L'amortissement du crédit constitue également une forme d'épargne forcée : à la fin du crédit, vous détenez un actif libre de toute dette. Pour simuler le coût total de votre financement, notre calculateur de rendement locatif net intègre la dimension fiscale sur toute la durée de détention.